地产业可以改进的一个思路，是土地出让金推迟到办房本的时候，由购房者自己去交。不交就不给办房本呗，可以等以后想卖房或继承的时候，加上滞纳金，再给补办房本。这样相当于地方财政给老百姓的一个贷款。

　　这样就地方也能收到出让金，只是推迟了。只是别整块拍地了，拆开来，卖一套拍一套的地价。可能也就不需要开发商了，直接土地招标一个代建商即可。代建商竞拍5000元一平的价格，然后，购房者一套一套竞拍地价。说不定地价还可以更高呢，因为可以无限期推迟交土地款。

　　办房本时没钱，就找银行按揭。这样银行入场节点推迟，开发商不需要高杠杆，就不需要提前预收，把烂尾风险转移给购房者。

　　现在开发商、业主的风险，很大部分来自于地方过于提前拿钱。人造出的高杠杆，谁都不愿意扛，结果变成了丢手绢的游戏。

　　哎呀呀，肖总，您这方案看起来对各方面都好。但是辣么多大老爷，不经手一些事，怎么沾点肥肉上的油啊。

　　只要房本绑定足够多的福利，房主都不办，相当于筛选出了，他就是有资格申请保障房。那就当保障房让他住一辈子呗，最后再收回来。类似的，看到南京理工大学的一个做法，自动判断一个月里吃过60顿饭，饭钱不超过420元的，自动给饭卡发补贴，不用申请。

　　不是不用出这笔钱，是可以晚一两年出。只要房本捆绑足够多的权利，包括但不限于教育、医疗、护照、飞机、高铁、车位、车牌、医保、绿码……

　　饭补属于高频低价，政策也可以多变动。但大城市的商品房很多时候是普通的一个人、一个家庭最重要收的一笔支出和资产了，出台这种政策肯定是需要严格讨论的。可能需要很多配套的制度，比如这类房子的整套面积、单间面积、卫生间面积等都需要比较小，住上一定年份，缴纳一部分款项就可以拥有房子产权。这样看来就跟当前的公租房制度类似了。

　　是的，我意思就是优化开发模式。现在的开发商高杠杆，是地方提前拿钱，无中生有来的。至于房子太多，财政问题，至少没恶化。反正现在他们也卖不出地，死马当做活马医呗

　　团购和个体买卖并不改变整体土地供求，也不改变总体杠杆。你的模式无非是房产企业和居民的杠杆转移到政府头上。房企和居民后付款，意味着地方政府必须加大杠杆先付款，否则土地供应无法解决。长久逻辑我觉得是现在政府在做的，双轨+房产税，一种中庸的妥协保障性住房公益性质+少量房产税，解决住房问题。商品房高价高品质+高额房产税，解决土地财政问题。最终切实要解决的事地方政府支出问题，如果实现可持续的收入支撑可持续的支出，不是贪大。

　　参考赵燕菁对“先租后售”的观点：“先租后售”的宏观经济意义是其能创造海量需求，并且能对冲经济转型。这一做法的本质，相当于通过住房作为过桥将职工未来劳动贴现穿在出来巨大的贷款需求。假设全国每年建设1000万套先租后售，按照每平米5000原建安成本，每套100平方米，可以带动的需求就是5万亿！加上因此带来的居民装修、耐用消费品的支出，可以创造出一个新增的巨大需求。5年以后，这些人就是新的中产阶级。而只要再培育2亿新的中产阶级，中国国内市场的巨大规模，就足以让那些企图通过贸易战压倒中国的想法冷静下来。网页链接

　　地产业可以改进的一个思路，是土地出让金推迟到办房本的时候，由购房者自己去交。不交就不给办房本呗，可以等以后想卖房或继承的时候，加上滞纳金，再给补办房本。这样相当于地方财政给老百姓的一个贷款。这样就地方也能收到出让金，只是推迟了。只是别整块拍地了，拆开来，卖一套拍一套的地...

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