何为预售制？指房地产开发商将已经开建但未完工的商品房项目卖给购房者，购房者支付首付并申请银行按揭贷款。预售制俗称“卖楼花”，这个制度据说是从香港房地产市场那边传过来的。

　　在房地产发展的初期，市场还是供大于求，开发商的建房子能力无法满足迅速增长的需求，而房地产开发本身就是资金密集型的事情。预售制一定程度上解决了房地产开发商的资金周转问题，也加速了资金的回笼速度。在房地产增量开发时代，引入预售制算是一种阶段性需要。

　　但市场本身也是在发展变化的。房地产市场由过去的供不应求逐渐转变为了供大于求，市场也不可能有那么多的增量需求了，市场情况在这几年逐渐变差了，而房地产开发商过去的“高杠杆、高负债、高周转”的模式就玩不转了。

　　房价下跌、销售停滞等原因导致房地产开发商的现金回笼逐渐出问题，加上原本的“高杠杆、高负债”的模式，很快就出现了资金链的问题。资金链出问题后，房地产开发商已卖出的“楼花”、但还未建成的房子就可能因为没有足够的资金而无法建设下去，也就无法按时交房了，就很有可能成为烂尾楼。

　　预售制的弊端就出来了。那些买了“楼花”的购房者是已经支付了购房款的，但是却无法按时收到房子，这样的事情多了，肯定就会出问题的。所以最近几年，“保交房”成为一项重要工作，但这毕竟不是从制度上来解决这个问题。

　　在二十届三中全会《决定》文件里有这样的一句话：改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。这句话虽然短，但是在如此重要的文件里以非常清晰的语句表达出来，改革商品房预售制度是呼之欲出了。

　　有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。

　　而从现实的市场情况来看，最近几年整体楼市行情较差，一些商品房项目已经是现房销售了。毕竟在目前的市场环境下，现房比期房好卖，这就是市场选择的力量。

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